Мога ли да получа ипотечен кредит за апартамент без Акт 16?

Зависи от банката и етапа на строителство. Някои банки кредитират и преди въвеждането в експлоатация при определени условия, други изискват завършена сграда. Попитайте банката си за конкретния проект.

Апартамент с Акт 15 почти същото ли е като апартамент с Акт 16?

Не. Акт 15 удостоверява годност за приемане на строежа, но сградата все още не е въведена в експлоатация. Междувременно може да има забавяния с документи, присъединяване към мрежите или отстраняване на забележки.

Какво означава „Акт 16 до края на годината“ в обява?

Това е очакване на продавача, а не документ. Поискайте график, проверете етапа и уредете последиците от евентуално забавяне в договора.

Ателие в сграда с Акт 16 жилище ли е?

Не непременно. Ателието е отделен вид обект и може да има различен режим от апартамента. Проверете предназначението в одобрения проект и в нотариалния акт.

Апартаменти с Акт 16 в София — ново строителство

„Апартамент с Акт 16“ в обява обикновено означава, че сградата е въведена в експлоатация, но това трябва да се потвърди с конкретен документ: вид, номер, дата и издател. Проверете го в регистъра на НАГ или ДНСК и се уверете, че обхваща точно вашата сграда, вход или етап.

Тази статия е чеклист за купувачи на ново строителство в София. Разликите между документите са обяснени в статията „Какво е Акт 16?“.

С Акт 16 или „на зелено“ — какво купувате

Етап на сградата	Какви документи да видите	Основен риск
Само разрешение за строеж	Разрешение за строеж, одобрен проект	Забавяне, промени в проекта
Акт 14 (груб строеж)	Разрешение, Акт 14	Срок до довършване и въвеждане
Акт 15	Разрешение, Акт 14, Акт 15	Забавяне на крайния документ
Въведена в експлоатация	Разрешение за ползване или удостоверение	Обхват — етап, вход, сграда

Покупката преди въвеждането в експлоатация не е непременно проблем, но рискът е по-голям. Колко време отнема пътят от разрешението до Акт 16, вижте в анализа по райони. За многофамилните сгради медианата е около 29 месеца.

Чеклист за апартамент с Акт 16

Поискайте копие на крайния документ. Разрешение за ползване от ДНСК или удостоверение за въвеждане в експлоатация. Протокол образец 16 сам по себе си не е крайният документ.
Запишете номер, дата и издател. Как изглеждат документите, вижте в статията „Акт 16 образец“.
Потърсете сградата. Използвайте проверката на имот по адрес или кадастрален идентификатор. Тя показва разрешенията и удостоверенията за парцела заедно.
Сравнете обхвата. Документът за цялата сграда ли е, или за „Етап I“, вход А, отделна секция?
Сравнете местоположението. УПИ, квартал и идентификатор трябва да съвпадат с предварителния договор и нотариалния акт.
Проверете вида на обекта. Апартамент, ателие, студио и офис са различни видове обекти.
Потвърдете в официалния регистър. За IV–V категория — регистъра на НАГ. За I–III категория — регистъра на ДНСК. Разликата е обяснена в статията „Разрешение за ползване и удостоверение“.

Ако не намерите сградата в Акт 16 Тракер, това не доказва, че тя няма документ. Сайтът не е официален регистър.

Ако сградата още няма Акт 16

Намерете разрешението за строеж и датата му в регистъра на разрешенията.
Поискайте копия на Акт 14 и Акт 15, ако са съставени. Те не са в публичните регистри на НАГ. Какво означават, е описано в статията „Акт 14, Акт 15 и Акт 16“.
Поискайте писмен график до въвеждането в експлоатация.
Обсъдете с юрист сроковете и неустойките в предварителния договор.
Проверете историята на възложителя и строителния надзор в каталога на фирмите. В публичните данни за удостоверенията възложителят обикновено не е посочен, затова съпоставяйте проектите по адрес и идентификатор.

Червени флагове в обявите

„Акт 16 — очаква се“ или „Акт 16 до …“ — това е обещание, а не документ.
„Акт 16“ без номер и дата — продавачът трябва да може да ги посочи.
Документ за друг етап — например удостоверение за „Етап I“, когато апартаментът е в друга секция.
Различно местоположение — УПИ или идентификатор не съвпадат с тези в договора.
„Практически готова, на Акт 15“ — Акт 15 не е въвеждане в експлоатация.
Ателие, представено като апартамент — проверете вида на обекта в проекта.
Само име на комплекса — търговското име рядко присъства в документите.

Къде да намерите наскоро въведени сгради

Нови жилищни сгради с Акт 16 — наскоро въведени в експлоатация жилищни сгради.
Карта — записите от регистрите върху картата на София.
Квартали — данни, групирани по квартали.
Регистър за Акт 16 — търсене по текст, район и период.

Кои райони водят през 2026 г.

През 2026 г. (до 13 октомври) в данните има 113 удостоверения, в чието описание се споменава многофамилна жилищна сграда. Около 41 от тях са за мерки за енергийна ефективност, преустройства и подобни. Остават около 72 удостоверения за нови сгради или етапи от тях, като 8 изрично са за етап.

Район	Всички с „многофамилна“	От тях за нови сгради	Разрешения за нови многофамилни сгради (2026)
Витоша	19	17	36
Студентски	16	15	8
Лозенец	7	7	10
Подуяне	6	6	10
Овча купел	6	5	21
Панчарево	5	5	7
Люлин	4	3	3
Младост	2	2	8
Триадица	7	1	5
Илинден	7	0	1
Средец	6	0	0

Как да четете таблицата:

Витоша и Студентски водят по нови многофамилни сгради с Акт 16 през 2026 г.
В Илинден, Триадица и Средец повечето удостоверения са за енергийна ефективност на съществуващи блокове, а не за ново строителство.
Последната колона показва бъдещото предлагане. Витоша и Овча купел имат най-много нови разрешения за многофамилни сгради през 2026 г. (данни до края на септември).

Класификацията е по текста на описанието и е приблизителна. Повече данни по райони има в статията „Най-активните райони за ново строителство“ и на страницата със статистика.